关于设计师问题的答复：

4月25日更新

6F洋房可以考虑要带电梯；

方案要考虑开发商便于分期开发，滚动开发，减轻开发商资金压力；

同意在节省造价和开发时序更优的情况下，方案考虑多层洋房（造价低，周期短）；

4月20日更新

规划楼房必须满足住宅采光要求；规划楼房南北间距可根据实际情况适当放宽，适当突破《鄂尔多斯市城乡规划管理技术规定》。

二类居住区规划停车位指标为1.2车位/户，这条不是强条，可适当降低至1车位/户。

地上规划停车位不设限制，可以全部设计成地上停车位，只要满足规划要求就行； 不设计地下停车库，可以考虑地上停车楼，或地上机械立体停车位，或其他方式；

地上停车库是否占规划容积率，现正在和规划局沟通，估计要占规划容积率，要按占容积率做方案；这种情况下尽量采用其他更好的不占容积率的规划方案。

4月18日更新

1，当地对Y字户型和东西向布局接受程度比较低，一期布置了两栋楼Y字型户型，北侧户型很难销售，尽量不要布置；在没有其他可选方案的情况下可以适当考虑品字户型或东西向布局方式；

2，（当地技术管理规定有提到住宅长边最大不宜超过60m，以你们 对当地审批要求，我们规划中住宅面宽能不能突破60m？）这条不是强条，可以突破60米，但不宜过长，北侧迎街商住楼长约150米，一二层商业可以连在一起，18层高层最好分开。

3，薛家湾镇现人口规模约18万人，新建建筑以高层及小高层为主，经过5年的去库存消化，现在的房地产市场处于需求大供给少的状态，房价涨了1000多，现在平均房价4500以上，现在库存房不多，在未来的2年之内房价趋势上升，从今年开始建设，至少需要1.5年房子才可入市，谁先入市可能挣钱，谁后入市，谁可能挣不了钱，这就是要建11层楼房的最主要原因

4，北侧组团，最北侧迎规划道路布置一排一层二层为商业的18F商住楼，其余规划楼层不超18层，尽量布置11层的住宅

5，高回填区不是不布置建筑，而是布置少量底层建筑；原因是：1.南侧组团为高填方区 ，不适宜布置大于四层的建筑，只有用地的最南端有一小块原土可以建大于四层的建筑，但也不宜建高层；2.设计南北两个组团，用的分开，目的是让北组团占用南组团的容积率指标，最大限度的体现经济价值，而且南组团将来开发商有可能自己用，如何更好的规划利用南侧组团，是发挥是对设计者智慧的考验；不是南组团完全不能布置北侧组团公共设施，是在没有其他选择的方案，万不得已情况下，相对独立于南组团布置两个组团共有公共设施（如供热站、停车楼、配电设施等）。

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碧海蓝天小区规划方案设计任务书

一、项目概况及用地分析
1.项目概况：本项目名为科建碧海蓝天住宅小区，位于内蒙古鄂尔多斯市准格尔旗薛家湾镇，属新建项目。周边已有成型住宅小区有科建都市雅园一期、二期住宅小区，科建丰和日丽住宅小区。（具体见规划总图和实景照片）当地房价为5000/平米左右
2.用地分析：后附地形图和原规划总图。

二、规划设计依据
1.鄂尔多斯市城乡规划技术管理规定。（后附）
2.国家及鄂尔多斯市现行有关法规、规范、准则。
3.本项目设计任务书。

三、项目定位
1.总体定位：本项目是以住宅为主的商住一体小区，因地块位于薛家湾镇西南边缘地段，项目以实用性和经济性为主。
2.市场定位：规划设计原则上市场为导向，销售对象主要以中等收入人群为主，或者是以本地区刚需群体和移民群体为主。

四、经济技术指标
1.规划用地面积：37707.8㎡（四至：东至用地边界，南至用地边界，西至西侧道路红线，北至北侧道路红线）。
2.建筑退让：商业12米，住宅9米，住宅带商业裙楼12米。
3.规划控制指标：
⑴容积率：2.0
⑵商住比：符合鄂尔多斯市城乡规划技术管理规定就可，原规划方案可参考。

五、总体规划设计总则
1.本项目不建地下停车场，可采用地上停车楼或更好途径解决停车问题。根据鄂尔多斯市技术管理规定，地上停车场建筑面积可不计入容积率。
2.北侧迎街一排规划住宅带商业裙楼，迎街面商业突出住宅主体部分至少6米；西侧迎街一排规划商业，层数为二层或二层以上，其中在高回填区域内的商业体量可适当减少。
3.不设计人防异地设施。
4.配套设施：需配套供暖换热站、变电站（箱变）及其他必须配套的建筑。
5.本地块南部区域为高回填区（具体见地形图），因地基承载力原因，不宜规划高于4层的建筑，只能布置低于4层的建筑。高填方区域可根据原规划总图、地形图和现场照片提供规划意见，主要思考怎么利用才能在不浪费土地的利用价值。
6.规划将本地块分为高回填区域和非高回填区域2个独立的组团，要有明确的分界线。使得后期甲方可通过一些改造措施提升高回填区域的利用价值，也可以不对外出售，以后留作公司自留用地。（本条只为建议，如有更好思路提供可不采纳本条）
7.建议北侧组团规划建筑离开高回填区域边界约5米左右布置建筑，规划容积率指标尽量在北侧组团上用足，南侧组团在保证能形成两个独立组团的情况下，尽量少布置建筑，最大化提升南侧组团的土地利用价值，将来南侧组团开发商留下来自用。
8.新规划不能影响东侧地块（都市雅园A地块项目）现有的规划布局，不影响该地块建筑采光要求。（A地块项目具体情况看原规划总图）
9.小区标高要求：北侧商住与北侧道路协调；西侧迎街商业建筑规划设计迎西与西侧道路衔接，迎东与小区道路相衔接。整体标高南高北低，但平均坡度不大于2%。
10.严格按照鄂尔多斯市城乡规划技术管理规定的建筑高度、日照、间距、退让等要求进行设计。

六、单体规划设计细则
1.住宅为高层住宅，北侧建议规划18层住宅带商业裙楼，其他建议以11层住宅为主，也可根据情况自行规划层高。
2.单体外立面以简洁、经济实用为主，尽量不设飘窗、多余造型等。
3.无需太多考虑周边成型住宅小区整体风格、色彩，根据独立小区设计。
4.户型需符合北方地区实用特点，朝向以南向为主，朝南向设计落地窗户（窗台高度不低于30㎝，不高于60㎝）；朝北不设计落地窗户，如方案客厅设计在北面时，则客厅设计成落地窗户。
5.户型比例：80～90㎡占到约15%（两室为主），90～105㎡占到约15%，105～115㎡占到约50%，115～130㎡占总户型约15%，130～144㎡占总户型约5%，以三室为主。
6.北侧迎街商业楼设计地下室的，如何合理利用地下室提出方案，一层可以和地下室联通使用，也可以分开使用，地下一层南侧可以设计采光井或地下通道走廊；目的是提升地下室商业价值。
7.住宅顶层设计跃层；住宅一层与地下室连体设计，并设计采光井或一层小院。

七、设计提交成果
1.规划设计总图（详细经济技术指标）；
2.住宅采光分析图；
3.户型平面设计图；
4.必要的规划设计说明。

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